Garantía de vivienda nueva en Colombia: qué cubre y cuánto dura
Dos coberturas, dos plazos y una sola fecha de la que dependen ambos: la de la entrega. Esto es lo que dice la norma y lo que implica para el área de posventa.
Actualizado agosto de 2026
Cuando un propietario llama a reclamar, la primera pregunta que se hace el área de posventa no es qué se dañó, sino si todavía está cubierto. La respuesta depende de dos plazos que la ley separa a propósito, y de una fecha que muchas veces no está registrada en ninguna parte.
Los dos plazos de la garantía legal
El artículo 8 de la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor) fija para los inmuebles dos términos distintos:
| Cobertura | Plazo | Qué comprende |
|---|---|---|
| Estabilidad de la obra | 10 años | La estructura: lo que sostiene la edificación. |
| Acabados | 1 año | Partes y componentes que no hacen parte de la estructura: enchapes, pintura, carpintería, aparatos y redes. |
El Decreto 735 de 2013 aclaró qué debe entenderse por acabados remitiendo a la Ley 400 de 1997, la de construcciones sismo resistentes. Los dos plazos corren desde la entrega del inmueble al comprador, no desde la escritura ni desde la terminación de la obra.
Por qué todo cuelga del acta de entrega
Si el plazo se cuenta desde la entrega, entonces el documento que fija esa fecha es el que decide cada reclamación posterior. Un acta en papel guardada en una carpeta sirve mientras aparezca; cuando no aparece, la constructora queda sin manera de probar ni la fecha ni el estado en que entregó la unidad.
Un acta útil para efectos de garantía necesita, como mínimo:
- Fecha y hora de la entrega, con quién entregó y quién recibió.
- Estado de cada zona del inmueble, revisada una por una.
- Fotos del estado de entrega, ligadas a la zona que documentan.
- Las observaciones que quedaron pendientes, si las hubo.
Ese registro es lo que después permite sostener una negativa: no porque se quiera negar, sino porque hay con qué comparar. Vea el detalle de qué debe incluir un acta de entrega.
Cómo se controla la garantía en varias obras a la vez
Con una obra basta una hoja de cálculo. Con cinco entregando al tiempo, el problema deja de ser el dato y pasa a ser mantenerlo actualizado: cuántas unidades siguen en garantía, cuáles vencen este trimestre y cuáles reclamaciones entraron ya vencidas.
Un sistema de posventa resuelve eso calculando el vencimiento desde la firma del acta, en lugar de dejarlo a criterio de quien contesta el teléfono. En todo en obras el periodo lo define cada constructora, corre desde la fecha de firma y bloquea la creación de una reclamación fuera de garantía; el panel de dirección muestra las unidades próximas a vencer a 30, 60 y 90 días.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura la garantía de un apartamento nuevo en Colombia?
La Ley 1480 de 2011 fija dos plazos distintos: diez años para la estabilidad de la obra y un año para los acabados. Ambos se cuentan desde la entrega del inmueble al comprador. Muchas constructoras ofrecen plazos mayores a ese mínimo legal como política comercial.
¿Desde cuándo empieza a contar la garantía?
Desde la fecha de entrega del inmueble al consumidor. Por eso el acta de entrega firmada, con su fecha, es el documento que define hasta cuándo responde la constructora.
¿Qué se considera acabado y qué estabilidad de la obra?
El Decreto 735 de 2013 remite a la Ley 400 de 1997: los acabados son las partes y componentes de una edificación que no hacen parte de la estructura. La estabilidad se refiere a la estructura misma, cuya falla comprometería el inmueble.
¿Qué pasa si el propietario reclama después de vencida la garantía?
La constructora puede negar la reclamación, pero necesita poder demostrar la fecha de entrega y el estado en que se entregó la unidad. Sin acta firmada esa discusión se pierde, aunque el defecto ya no estuviera cubierto.
¿La garantía cubre el mal uso del propietario?
No. La garantía legal responde por defectos de la construcción, no por daños derivados del uso, de reformas posteriores o de falta de mantenimiento. Para sostener esa distinción hay que tener registrado el estado de entrega y la evidencia de la visita técnica.